湘潭房产网2月23日讯 三年了，房地产宏观调控一直在持续。从2009年12月14日发布的“国四条”开始，限购、限贷、银根紧缩、利率上调……一系列的政策影响之下，湘潭楼市虽不像一二线城市那般跌宕起伏，但犹似一场纠结的情感剧，影响着与之相连的各方。
那么，三年之中，房地产宏观调控对湘潭影响究竟有多大？本期湘潭365房产网为大家尽可能客观地呈现事实。
开发商顺应市场定价
经过三年的房地产宏观调控，对于买房，人们似乎变得更加理性了，开发商也愈发成熟。三年来，湘潭房地产市场可谓一路摸爬滚打，有调控后的惨淡经营，也有缓冲后的繁荣。那么，在这场持久的博弈中，房企是怎样看待这次调控的？又如何积极调整市场策略？
三年来，房地产宏观调控一直持续，对湘潭楼市产生了较大的影响，主要体现在两个方面，一个是观望情绪加重，二是价格比预期拉低。
观望情绪浓厚直接影响的是销售量，加之政策调控，对于购房者而言希望房价下降。在这样一种市场要求之下，房价要上涨，是比较难的。不少开发商顺应市场，谨慎定价，有的将开盘价拉低，有的通过活动促销在售房源，但我们认为，在任何市场背景下，开发商都应把品质控制在第一位。
当然，国家政策调控，对于购房者而言无疑是一个利好，在同一时间段，大量房源入市，使购房者有了更多选择性，加之不少开发商，通过促销方式吸引客户，使购房者得到了较大实惠。随着市场的稳定，虽然观望情绪仍存在，但购置房产对于家庭而言实乃千秋大计，在市场需求及品质化推动下，湘潭楼市会有较好的发展。
从低迷到稳定再回暖
整体来说，湘潭楼市在国家宏观调控的影响下经历了这样一个过程：2010年是调控信息释放、传达和落地的过程，2011年湘潭楼市开始受到影响，年底进入低迷期，一直持续到2012年第三季度，市场开始回暖，商品房销量放大，但房价并未上涨。
可以看到的是，去年下半年，九华区域的几大楼盘出现高开盘量的情况，也带动了整个市场的回暖。另外，不少楼盘进入准现房和现房销售阶段，一定程度上推动了观望人群开始购房。
如果用一个词来形容每一年的变化的话，那么2011年是低迷期，2012年是平稳期，到了2013年将会是平稳求升。
个人认为从目前来讲，宏观调控不会放开，当随着80后结婚人群增多，刚需亟需爆发，加上较为平稳的市场，2013年将是有希望的一年。
调控下开发商潜心做好产品品质
调控之下，对于湘潭市场有三点感受。第一是市场产品更加优化。不少楼盘根据市场需求，对产品进行调整。这三年来，湘潭楼市对户型的追求可以说是近乎苛刻，为的就是给客户提供更完美更优化的产品。
第二是不断提升产品性价比。提升的方式有两种，一种是直接降价销售，一种是保持价格基本稳定的情况下，不断增加投入，提升产品品质。
第三从这几年湘潭楼市整体房屋销售面积和销售均价来看，和一二线城市在调控中的大起大落相比，湘潭整体房地产市场还是有着自身的特点，炒房比例非常低，绝大多数购房客户均为首次购房及改善型购房，房产市场逐年保持健康良性的发展，起伏波动不大，随着湘潭整体经济不断的发展，城镇化水平不断提高，个人还是比较看好未来湘潭房地产市场。
2009-2012年房产调控政策回顾
2009年12月9日，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。
2009年12月14日，遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策（即“国四条”）出台。
2009年12月17日，开发商拿地的首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。
2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，出台11条措施。明确了二套房贷的首付比例不得低于40％。
2010年4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）。明确第二套住房的首付款比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷。
2010年9月29日，国家出台巩固楼市调控成果措施（国五条）。规定各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。
2011年1月26日，国务院会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作（国八条）。规定对贷款购买第二套住房，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对本地和外地户籍居民实行限购。
2011年，央行3次上调存贷款准备金率，6次上调存款准备金率，年底1次下调存款准备金率。
2012年，中央和多部委多次强调房地产调控不放松，巩固调控效果。
2012年，央行两次下调存准率0.5个百分点，又两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投资投机性购房。